Exemple d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage

Rénovation et transformation d’une maison de ville

 

Le contexte

Le projet : Rénovation d’une maison de ville au centre de TOULOUSE à transformer en logements locatifs.

Le bâtiment existant : Deux logements en théorie, rez-de- chaussée et premier étage, les murs et les cloisons sont recouverts de plaques “d’isorel“ bloquant l’humidité dans les murs et provoquant de la moisissure, les cloisons en carreaux de briques foraines sont friables et gorgés d’humidité. Aucune isolation ni ventilation, la menuiserie est en simple vitrage. Le bâtiment est insalubre.

 

Première étape : Réaliser la dépose du parement des murs et des cloisons afin de permettre le séchage de ceux-ci et l’analyse de l’état de la construction. Les Maître d’Ouvrages confient la mission d’AMO au cabinet ADOVEX.

L’AMO définition : Le Maître d’ouvrage confie à l’AMO (Assistance à Maître d’ouvrage) une mission d’assistance à maitrise d’ouvrage pour la réalisation du projet.

La mission confiée à l’AMO consiste en un contrat de prestations, de conseils et de services. L’obligation souscrite par l’AMO au titre de son obligation d’assistance et de conseil est une obligation de moyens, c’est-à-dire de tout mettre en œuvre pour permettre la réalisation du projet dans les meilleures conditions.

Il doit exécuter sa mission conformément aux règles en vigueur dans sa profession et en se conformant à toutes les données acquises dans son domaine de compétence

Les différentes phases de la mission

 

Conception :
Programmation et diagnostic de l’existant ;
Esquisses, avant-projet sommaire (APS), avant-projet détaillé (APD), dossier de consultation des entreprises (DCE), assistance à l’établissement des marchés de travaux (AMT) ;
Réalisation :
Suivi global des travaux ;
Réception des travaux ; Levée des réserves ;
Établissement des décomptes généraux définitifs; Parfait achèvement.

Phase 1 : Avant projet
– Programme détaillé du projet
– Planning prévisionnel de l’opération
– Relevés, schémas d’avant projet
– Esquisses, de l’avant-projet
Phase 2 : Phase préparatoire du projet
– Esquisses, avant-projet sommaire (APS)
– Élaboration d’un avant-projet détaillé (APD)
– Élaboration d’un CCTP
– Budget prévisionnel
– Consultation d’entreprises
– Choix des entreprises par les Maîtres d’Ouvrages
– Actualisation du planning
– Actualisation du budget du projet
– Approbation et signature des contrats avec les entreprises
– Documents contractuels, décennales, intervenants, contrats…
– Coût total des travaux, calendrier estimatif des facturations
– Rapport

Phase 3 : Suivi global du projet
– Supervision des travaux
– Réunions de chantier
– Supervision du planning
– Supervision coordination
– Vérifications des situations de paiement
– Procès verbal de réception
– Décomptes généraux et définitifs des intervenant
Phase 4 : Levée des réserves
– Supervision des levées de réserves
– Dossiers techniques
– Solde des paiements
– Rassemblement des DOE, élaboration du dossier récapitulatif des travaux

Phase 5 : Garantie de parfait achèvement et bon fonctionnement
Consiste à suivre la reprise par les intervenants intéressés des désordres éligibles dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
L’AMO conseillera le Maître d’ouvrage pour procéder aux opérations de levée de caution ou formuler toute opposition à main levée de ces cautions.

Premières phases de la mission

Une relève complète du site, largeur, longueur et hauteurs de chaque pièce, les épaisseurs et natures des murs, cloisons, planchers et plafonds, conception de l’ossature porteuse, murs, charpente, couverture et poutres de plancher.
L’ensemble des
relevés est transcrit par la création de plans à l’échelle. M. GRIVAUX fait une proposition sur plan aux maîtres d’Ouvrages.
Après avoir affiné la proposition, il est élaboré un
chiffrage prévisionnel des travaux par corps d’état et le budget global.
Un
planning prévisionnel est également élaboré. L’ensemble est remis et expliqué aux Maîtres d’ouvrages pour approbation.

Seconde Phase de la mission

Plans d’exécutions destinés aux consultations des entreprises pour le chiffrage des ouvrages par corps d’état, accompagnés d’un CCTP décrivant les données et descriptifs techniques par lot.
Chaque entreprise consultée réalise une
visite de site avec M. GRIVAUX qui vient compléter les informations du CCTP et donner aux entrepreneurs une connaissance plus large des lieux.
Chaque
devis est étudié, analysé et contrôlé par l’AMO, si besoin retourné aux entrepreneurs avec des demandes de compléments d’informations ou de rectificatifs des erreurs ou manquements et la négociation de prix pour certains ouvrages avant d’être transmis aux MO.
Après l’étude des MO, deux
réunions d’analyses et de débats sont organisées entre l’AMO et les MO, ces réunions permettent d’exprimer les choix de chacun et de donner aux Maîtres d’Ouvrages toutes les informations nécessaires au choix des entreprises à retenir.
Lorsque les entreprises ont été choisies, M. GRIVAUX se charge de rédiger pour chaque corps d’état, l’
acte d’engagement et l’ordre de service. Puis de récupérer les documents administratifs, telle que l’attestation d’assurance décennale, obligatoire pour chaque entreprise du bâtiment.
Un
planning prévisionnel du déroulement des travaux est édité.

Plan, exemple de devis, plannings

Raccordement électrique général

Réception des travaux

Conclusion

État des lieux
Maison de ville, rez-de-chaussée et premier niveau en logement, combles inhabités.
Murs extérieurs dégradés, moisissures, aucune isolation, etc…
Objectif
Création de quatre logements locatifs
Isolation et confort acoustique de qualité
Chauffage et production d’eau chaude indépendante économique et adaptée aux besoins
Qualités hautes de la construction, confort, esthétique fonctionnel …
Réalisation
Dépose des ouvrages d’habillage, mise à nu des murs extérieurs
Dépose de cloisons et murs intérieurs
Créations d’ouvertures, renforts de planchers, de la charpente et remplacement de poutres
Remplacement du plancher comble, rattrapage des niveaux du sol 1er et second étage
Création d’un escalier pour les combles, chevêtre etc…
Remplacement de l’ensemble des menuiseries et pose de velux en combles
Cloisonnement et doublage en plaques de plâtre sur ossature métallique
Doublage ventilé des murs extérieurs, cloisons doubles entre logement et parties communes
Plafonds isolés à la laine de bois, isolation phonique des sols par chape sèche (placosol double plaques)
Carrelage des secteurs cuisine et sanitaire, parquet séjour, chambre.
Chauffage et production d’eau chaude sanitaire individuelle, assurée par station d’appartement
Comptage de l’eau froide et du thermique par compteurs intégrés à chaque station d’appartement
Échange calorifique du chauffage par radiateur à eau, régulation par thermostat d’ambiance
Production de l’eau chaude primaire par une chaudière à gaz
VMC simple flux collective
Compteur électrique individuel avec installation conforme de type confort des logements neufs
Porte d’entrée du bâtiment commandée par digicode et interphone
Cuisine aménagée, four, plaque de cuisson, hotte, réfrigérateur, meubles de rangement, évier et attentes M à L.
Placard penderie dans chaque chambre
Peinture de couleur claire des logements et parties communes

Synthèse

POSITIF, ENCOURAGEANT

Rénovation d’un bâtiment délabré et insalubre, aboutissant à quatre logements confortables, modernes, silencieux et économiques grâce à une isolation thermique et phonique adaptée et de qualité, à des solutions techniques écologiques de haut rendement ainsi que par la qualité des prestations réalisées.
Les entrepreneurs, de petites entreprises, ont par leurs compétences et sérieux, réalisé les ouvrages en respectant et en collaborant entre corps d’état, les délais d’interventions et la disponibilité obligatoire pour répondre aux imprévus ou à la progression du chantier a été effective tout au long du chantier.
L’entente, le dialogue et le respect des entrepreneurs font d’un chantier “un bon chantier“ avec le plaisir de travailler dans une bonne ambiance, de réaliser de beaux ouvrages et de satisfaire les clients.

UN VRAI CHALLENGE

La relation avec les institutions légales permettant le raccordement général de l’électricité, par exemple, peut être semée d’embûches: délais dans les traitements des documents envoyés, difficultés d’obtenir des réponses,  prises de RDV impossibles, changements d’interlocuteurs,  réglementation de la ville (périodes de vacances,  trêve des confiseurs), ingénieurs parfois insuffisamment formés aux réglementations en vigueur engendrant des contradictions de données d’obligations etc…. La gestion de cette coordination légale, technique et obligatoire nécessite une excellente connaissance des procédures, réglementations et processus à mettre en œuvre.

L’installation du chauffage est une technique avancée nécessitant des connaissances thermiques, physiques et dynamiques. Il est primordial de pouvoir se reposer sur l’expérience et la compétence de l’installateur et de l’AMO afin de calculer, conseiller, informer techniquement la conception des ouvrages ; les « techniciens commerciaux » des fournisseurs étant surtout formés au commerce.

La relation avec les organismes de contrôle est également source de challenges, lorsque nous parlons rénovation et donc innovation. Dans notre exemple, il a fallu solliciter plusieurs organismes avant de rencontrer celui qui accepterait de réfléchir à notre situation et conception au niveau de l’installation gaz.  En effet, certaines solutions avancées par les premiers, étaient irréalisables par leur loufoquerie. cet organisme nous a finalement laissé tomber en nous orientant vers des concurrents.

Cette situation permet de mettre en exergue l’importance du réseau de petites entreprises responsables et engagées et de maitriser les rouages relationnels, légaux, techniques et obligatoires des institutions et organismes inévitables dans toute réalisation de construction/rénovation.

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